LA PRIMA CASA: IL BONUS ACQUISTO IMMOBILE E L’ESENZIONE IMU
di Arturo Denza – Dottore Commercialista
I due aspetti fiscali e tributari possono non coincidere.
Esiste una differenza tra l’esenzione IMU per l’abitazione principale in materia tributaria e l’agevolazione per la prima casa (bonus acquisto prima casa), per la normativa fiscale.
Vediamo nel dettaglio.
ACQUISTO IMMOBILE E TASSAZIONE RIDOTTA
L’acquisto di un immobile come prima casa prevede la tassazione ridotta.
I requisiti fondamentali per poter accedere alle agevolazioni sull’abitazione principale sono:
1) non possedere altre case nel Comune in cui è
situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni per la prima casa (neanche se si trattasse di seconde case).
2) non possedere altre case acquistate con le agevolazioni fiscali per la prima casa su tutto il territorio nazionale.
CASO VENDITA E RIACQUISTO
È possibile accedere nuovamente alle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale in caso di vendita e riacquisto.
Va ricordato che è stata introdotta anche la possibilità di comprare un’altra prima casa con l’obbligo di vendere quella di cui si è già in possesso entro un anno dall’acquisto della nuova.
IL BONUS E’ PERSONALE E NON DEL NUCLEO FAMILIARE
Il bonus acquisto prima casa è personale e non del nucleo familiare; quindi in uno stesso nucleo familiare si possono avere contemporaneamente due o più abitazioni acquistate con il bonus prima casa.
POSSIBILITÀ DI TASSAZIONE RIDOTTA ANCHE QUANDO SI ACQUISTA UNA SECONDA CASA
In alcuni casi è prevista la possibilità di acquistare una seconda casa con le agevolazioni previste per la prima casa.
La prima condizione da rispettare sicuramente è che l’acquisto avvenga nello stesso Comune di ubicazione di quella acquistata precedentemente.
La seconda condizione è che la prima casa risulti: indisponibile, inidonea, inabitabile. Questa condizione deve essere dimostrata. Un esempio può essere la mancanza dell’idoneità della prima casa. Essa può derivare da una condizione dello stabile critica e derivante da agenti esterni ed elementi esogeni che fanno facilmente intuire l’impossibilità di un disegno elusivo della norma (mancato rilascio dell’abitabilità, per esempio, ma anche eventi calamitosi come il terremoto, ecc. etc).
Secondo i Giudici non è solo questo il caso, in quanto l’inidoneità dell’utilizzo potrà essere derivante anche da una scelta del proprietario che potrebbe aver deciso di affittare la prima casa a terzi.
Sembra che, anche in questo caso, sia possibile acquistare, pur essendo una scelta volontaria, da parte del proprietario di casa, una seconda casa nello stesso Comune e beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Così stanno le cose o almeno starebbero a leggere la sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018, che consolida un orientamento dello stesso tenore già emerso in passato.
Va però detto che ci sono sentenze contrarie a questo orientamento, cioè che negano l’acquisto della seconda casa con beneficio di prima casa quando la motivazione è che la prima casa risulti locata.
ESENZIONE IMU
La norma di riferimento è la seguente: “l’esenzione IMU prevista per la casa principale dall’art.13, comma 2, d.l. n. 201/2011, conv. dalla l. n. 214/2011, richiede non soltanto che il possessore e il suo nucleo familiare dimorino stabilmente in tale immobile, ma altresì che vi risiedano anagraficamente.”
Va ricordato che, di conseguenza, ai fini dell’esenzione IMU “per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”
Ricordiamo, dunque, che l’esenzione IMU:
1) ricade sull’immobile principale;
2) dove risiede l’intero nucleo familiare e non sul singolo soggetto;
3) i coniugi (facenti parte appunto di un unico nucleo familiare) non possono fruire di esenzioni IMU su più di un immobile, proprio in virtù del criterio “della stabile dimora e residenza”.
Soffermiamoci ora sul punto 3).
CONIUGI E DOPPIA RESIDENZA
Sulla questione controversa ai fini IMU dei coniugi con residenze separate, il decreto fiscale n. 146/2021 – collegato alla Legge di Bilancio 2022 – ha stabilito che se i componenti del nucleo familiare risiedono in case diverse, l’esclusione dal versamento dell’imposta è applicabile (a scelta) soltanto a una di esse, anche nel caso in cui gli immobili siano situati in Comuni diversi.
Di conseguenza, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi, ma situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.
Spetta al contribuente dover indicare, mediante dichiarazione IMU, quale delle due unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni IMU per questa previste.
Questa norma ha posto fine ad interpretazioni precedenti che, da una parte, escludevano l’esenzione IMU per i coniugi dimoranti e residenti in due distinte abitazioni nello stesso Comune, mentre fino a qualche anno fa ciò era possibile se i due coniugi erano residenti in due Comuni diversi.
Per approfondimenti: www.studiodenza.it
